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Comment sécuriser l’achat immobilier en indivision face à une séparation ou à un décès ?

Publié le : 26/08/2026 26 août août 08 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille et du patrimoine

Pour les couples non mariés, l’achat commun d’un logement relève du régime de l’indivision. Chaque concubin acquiert une fraction de la propriété, appelée quote-part, inscrite dans l’acte notarié. Simple dans son principe, cette organisation peut néanmoins entraîner des difficultés patrimoniales lorsque le financement évolue, que le couple se sépare ou que l’un des propriétaires décède.

Comment déterminer les droits de chaque concubin sur le logement ?

Les quotes-parts fixées dans l’acte d’acquisition doivent correspondre au financement effectivement supporté par chacun. Si aucune répartition n’est indiquée, les concubins sont présumés propriétaires du bien par moitié.

Un décalage entre les droits mentionnés et les sommes réellement versées peut faire naître une créance entre concubins ou contre l’indivision. Ainsi, lorsque l’un des propriétaires rembourse, pendant la vie commune, une fraction du prêt supérieure à celle prévue par le plan de financement, il peut invoquer cette dépense au moment du partage. Sa demande peut être fondée sur les dépenses nécessaires à la conservation du bien visées par l’article 815-13 du Code civil.

Pourquoi la séparation peut-elle compliquer le partage du bien ?

Les concubins ne disposent d’aucun mécanisme comparable à celui applicable aux époux pour permettre à l’un d’eux de conserver prioritairement le logement. Tout indivisaire peut demander à sortir de l’indivision à tout moment. Sans accord, le bien peut être vendu, puis le prix réparti selon les droits de chacun.

Si un ancien concubin demeure seul dans les lieux, il peut également devoir une indemnité d’occupation à l’autre propriétaire. La liquidation devient plus complexe lorsque les contributions financières ne coïncident pas avec les quotes-parts figurant dans l’acte.

Comment le décès modifie-t-il la propriété du logement ?

Le concubin survivant n’est pas un héritier légal. La part du défunt revient donc à ses héritiers, notamment ses enfants, qui deviennent indivisaires avec le survivant et peuvent solliciter le partage.

Un testament peut renforcer la protection du partenaire, mais les transmissions entre concubins supportent une taxation de 60 %. L’intervention d’un notaire permet d’anticiper ces conséquences, d’adapter l’acquisition au financement réel et de présenter, le cas échéant, les différences patrimoniales résultant de la conclusion d’un PACS.
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