Ventes immobilières 

Votre projet immobilier commence souvent par la formulation d’une offre d’achat par laquelle l’acquéreur formule une offre d’achat (ou offre de prix) qui l’engage, mais qui ne lie pas encore le vendeur. Si ce dernier accepte l’offre au prix, l’avant-contrat pourra être signé.

Même si un avant-contrat peut être rédigé librement, sa portée juridique et les documents à annexer en font un acte essentiel. Nous vous  conseillons, et veillerons à la conformité des clauses et à la protection de vos intérêts.

L’avant-contrat, promesse de vente vs compromis de vente : quelles différences ?

La promesse de vente (promesse unilatérale de vente)

Dans une promesse de vente, le propriétaire (le promettant) s’engage à vendre son bien à un prix déterminé à un acheteur (le bénéficiaire). Ce dernier bénéficie d’une option d’achat exclusive pendant une durée limitée (en général trois mois).
Pendant ce délai, le vendeur ne peut ni se rétracter ni proposer le bien à un autre acquéreur. L’acheteur décide alors s’il souhaite ou non acquérir le bien.
En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation (souvent 5 à 10 % du prix) qui sera déduite du prix en cas d’achat. S’il renonce (hors délai légal de rétractation de 10 jours ou non-réalisation d’une condition suspensive telle que l’obtention du prêt), ou s’il ne lève pas l’option dans le délai prévu, cette somme reste acquise au vendeur.
Pour être valable, la promesse doit être établie par acte authentique ou, si elle est sous seing privé, être enregistrée aux impôts dans les 10 jours suivant l’acceptation par l’acquéreur (droits d’enregistrement : 125 €). Si la durée dépasse 18 mois, l’acte authentique est obligatoire.

Le compromis de vente (promesse synallagmatique de vente)

Le compromis de vente engage à la fois le vendeur et l’acheteur à conclure la vente à un prix fixé ensemble. Juridiquement, il vaut vente. Si l’une des parties se rétracte (hors délai légal ou conditions suspensives non réalisées), l’autre peut saisir la justice pour la contraindre à signer.
À la signature, l’acquéreur verse un dépôt de garantie (environ 5 à 10 % du prix), imputé sur le prix final. Contrairement à la promesse, il n’est pas nécessaire de l’enregistrer aux impôts, ce qui évite des frais. Toutefois, en cas de litige sur les conditions suspensives, le compromis continue à engager les parties, sauf accord amiable ou décision judiciaire.

Points communs et clauses

Dans les deux cas, l’avant-contrat permet de définir précisément les conditions de la vente. Il est possible d’ajouter :

• des clauses suspensives (obtention du prêt, droit de préemption, découverte d’une servitude…) : si elles ne sont pas réalisées, l’avant-contrat devient caduc et l’acquéreur récupère les sommes versées ;
• une clause de dédit (rare en pratique) : permet à une partie de se retirer en versant une indemnité convenue ;
• une clause pénale : prévoit un montant forfaitaire dû par la partie défaillante.

Délai de rétractation

L’acquéreur d’un logement bénéficie d’un délai légal de 10 jours après la signature pour se rétracter, sans avoir à justifier sa décision. Le montant de l’indemnité d’immobilisation lui sera restitué sous 21 jours. Ce délai court à partir du lendemain de la remise de l’avant-contrat ou de la première présentation de la lettre recommandée contenant le document.
Une fois ce délai expiré et les conditions suspensives levées, la signature de l’acte de vente peut intervenir.

Les actes de ventes

Ventes et acquisitions « classiques »

Dans le cadre d’une vente immobilière classique, nous sécurisons juridiquement la transaction, vérifions les titres de propriété, la conformité et rédigeons l’acte authentique. Nous assurons également la publicité foncière, afin que votre acquisition ou votre vente soit opposable à tous.

Acquisition en état futur d’achèvement (VEFA)

Lors d’une vente sur plan, nous encadrons votre acquisition en veillant au respect des délais, à la description précise du bien et aux garanties légales (garantie décennale, garantie de parfait achèvement…). Nous protégeons vos intérêts à chaque étape, notamment lors des paiements échelonnés.

Acquisition en démembrement de propriété

Que vous cédiez ou achetiez la nue-propriété ou l’usufruit, nous définissons clairement les droits et obligations de chacun. Nous veillons à ce que le contrat soit précis, équilibré et sécurisé.

Vente en viager

Nous vous accompagnons pour fixer les conditions du bouquet et de la rente viagère, en sécurisant les modalités de paiement et en tenant compte de la fiscalité applicable. Notre rôle est de vous garantir une transaction claire et équilibrée, tant pour le vendeur que pour l’acheteur.